Comment réaliser des plus-values sur les immeubles situés en France sans payer d’impôt? La question peu sembler un peu surréaliste au propriétaire foncier qui a quelques immeubles en France. Elle l’est beaucoup moins en présence d’une « stratégie » internationale de détention du patrimoine immobilier.
Jusqu’à il y a peu, de nombreuses structures luxembourgeoises étaient propriétaires d’immeubles en France. A la revente de l’immeuble, si la société réalisait une plus-value, ladite plus-value n’était pas taxée en France, car la convention attribuait à la France le droit de taxer les profits des entreprises seulement dans le cas où il existait un établissement stable en France (ce qui n’était pas le cas).
Compte-tenu de l’utilisation « industrielle » de cette disposition de la convention par les « acteurs du marché », la France a renégocié et obtenu un avenant à la convention avec le Luxembourg en 2006. Selon cet avenant, désormais les plus-values liées à la cession de l’immobilier d’une entreprise du Luxembourg sont taxées en France si l’immobilier vendu est situé en France.
Lors de la rédaction de l’avenant, le négociateur français a « oublié » que pour détenir de l’immobilier d’entreprise on utilise généralement des SCI. Il a naturellement « oublié » de faire écrire dans la convention qu’une Société à prépondérance immobilière doit être assimilée à un immeuble. Il en résulte qu’à ce jour, les sociétés luxembourgeoises peuvent allègrement réaliser toutes les plus-values qu’elles souhaitent en cédant leur immobilier en France par le biais de la cession des titres de SCI: techniquement, elles ne vendent pas de l’immobilier et ne sont, pas plus aujourd’hui qu’avant l’avenant de 2006, imposées en France ( pour info, elles ne le sont pas non plus au Luxembourg).
Dans un colloque récent l’AFEP-MEDEF, obtient la position de l’administration fiscale sur ce sujet:
– L’administration fiscale reconnaît l’absence de taxation en France de telles plus-values;
– Elle souhaite renégocier le traité pour inclure et obtenir le droit de taxer ce type de plus-value.
Certains disent qu’il va être difficile de renégocier le traité. A mon sens, soit cette renégociation est déjà bien avancée, soit la transparence de l’administration fiscale sur un sujet si sensible et délicat dans un colloque du MEDEF ne va pas sans poser quelques questions.
En attendant, nous ne pouvons que souligner que l’acquisition de titres de SCI auprès d’une société luxembourgeoise (ou par une société luxembourgeoise) ne nécessite pas de notaire (si l’acte est passé en France, dans le cas contraire les notaires français, ont obtenu du législateur un nouveau monopole pour le dépôt des actes constatant la cession….). Elle demande une expertise particulière. Il faut une garantie de passif adaptée compte-tenu des caractéristiques de l’immeuble.
Stanislas Lhéritier
Avocat
Spécialiste en droit fiscal
