Jusqu’à ce jour, lorsque vous étiez non résident et que vous investissiez dans l’immobilier en France, le droit fiscal français appréhendait vos revenus et, le cas échéant votre plus-value, mais votre taxation était bien souvent inférieure à celle des résidents français.
Les revenus fonciers étaient taxés au taux minimum de 20% et la plus-value à 19%. C’est tout. Les non- résidents n’étaient pas redevables de la CSG, CRDS et prélévements sociaux qui s’élèvent bientôt à 15,5%. La justification de cette exclusion était assez logique: ces contributions financent le système social français. Il est normal que les non-résidents qui ne peuvent pas bénéficier du système social français, n’aient pas à payer pour le maintenir en état….
Avec la loi de finances de cet été, les choses risquent de changer. Désormais (à partir de l’entrée en vigueur de la loi pour les plus-value et du 1er janvier de l’année 2012 pour les loyers), les non résidents vont être assujettis à la CSG.
Pourquoi la belle logique prestation/cotisation peut être remise en cause aujourd’hui? Il existe en effet une réglementation européenne en matière de cotisations sociales qui autorise, selon le lieu de résidence de la personne et le lieu d’exercice de son activité, un seul Etat membre à prélever les cotisations sociales.
Dans un billet du 21 novembre 2011, j’expliquais qu’une telle modification était loin d’être impossible: depuis un Arrêt des années 2000 (15 février 2000 aff. 169/98 et 34/98 plén., Commission c/ France : RJF 3/00 n° 436), la CJCE considère que le régime européen des cotisations sociales est un régime de coordination, non d’harmonisation ou d’uniformisation de sorte que rien empêche la France d’édicter une législation fiscale à finalité sociale qui refuse de taxer les non résidents, si elle le souhaite.
Compte-tenu de la nature fiscale de la CSG, c’était un choix purement interne que de l’exclure de l’assiette des impositions de ses non résidents. Il en résulte que si pour attirer l’investissement, rien empêche la France d’édicter une législation fiscale à finalité sociale qui exonère les non résidents, rien ne lui empêche également de changer d’avis et, à un moment où elle a besoin d’argent, de ne plus les exonérer.
Reste à déterminer si les 15,5% d’impôt supplémentaire ne vont pas faire fuir les investisseurs étrangers immobiliers. Comme bien souvent, le changement de loi intervient au moment où le marché français est relativement haut et où des arbitrages pourraient être bienvenus….et précipiter un marché déjà baissier.
Stanislas Lhéritier
