Il y a quelques années, il était érigé un dispositif qui permettait aux dirigeants de PME mais également aux petits commerçants de valoriser leur fonds commerce avant de partir en retraite: la plus-value réalisée lors de la vente du fonds ou de la société à l’occasion du départ en retraite était exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas de CSG).
En 2012, la crise aidant, on s’aperçoit que pour bon nombre de petits commerçants, il est vain de tenter de valoriser le fonds de commerce. Quand ça marche pas pour le vendeur, ç’est presque sûr que ça va pas marcher pour l’acquéreur….difficile d’en trouver un….Or, les niches fiscales sont liées au transfert de l’entreprise: pas d’entreprise à transmettre, pas de niche…
D’où l’idée de créer des incitations pour valoriser l’immobilier de l’entrepreneur: après tout, les petits commerçants sont bien souvent propriétaires de leurs immeubles, dans des quartiers devenus plutôt résidentiels où les logements sont chers. Or, il y a dans ce pays un problème de logement : fini donc les niches fiscales pour permettre aux entreprises de se transmettre, place à une exonération fiscale nouvelle liée à la transformation du commerce en logements.
Deux mesures sont significatives de cet état d’esprit dans la loi de finances rectificatives 2011:
– Instauration du taux réduit de l’IS (19% au lieu de 33%) pour les plus-values réalisées par les sociétés à l’IS lors de la cession de locaux professionnels destinés à être transformés en immeuble d’habitation (article 210 F du CGI);
Jusqu’à ce jour, ce taux réduit était réservé aux cessions à des SIIC ou à certains organismes de logements social. Désormais, il est ouvert à tous à condition de prendre l’engagement de transformer le commerce en logement. On rappelle toutefois que la transformation de locaux professionnels en habitation est soumise à certaines réglementation et autorisation d’urbanisme.
– Exonération d’impôt de plus-value en cas de cession du droit de surélévation (article 238 octies A du CGI)
Pour permettre aux entreprises de faire des opérations de promotion de leurs biens immobiliers, il est prévu que lorsqu’elles cèdent un droit de surélévation à un promoteur, la plus-value soit exonérée d’impôt (IS ou BIC, BNC et même CSG!) dès lors que la cession a été réalisée en vue de construire des locaux d’habitation.
Le droit de surélévation permet de rehausser un immeuble, c’est-à-dire ajouter des étages. En achetant un tel droit, le promoteur peut construire un ou plusieurs étages sur un bâtiment déjà érigé et y réaliser puis vendre des logements. Il est assez délicat à créer, car il faut non seulement que les règles d’urbanisme permettent unetelle surélévation mais également que la copropriété soit d’accord (unanimité pour créer le droit de surélévation, majorité des voix avec unanimité des copropriétaires de l’étage supérieur pour céder le droit lorsqu’il y a un droit de préemption urbain). En outre, ce droit n’existe pas tant que le permis de construire qui permet la surévaluation n’est pas devenu définitif.
Jusqu’à ce jour, le prix de vente de ce droit est intégralement taxé au titre de la plus-value réalisée car celle-ci est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Or, la valeur d’acquisition du droit de surélévation est nulle. Avec la loi nouvelle, la plus-value est totalement exonérée dès lors que les surfaces créées sont affectées aux logements. L’exonération est soumise à l’engagement par le vendeur d’affecter les nouvelles surfaces à l’habitation. Le non respect de l’engagement est sanctionné par une amende de 25% de la valeur de cession de l’immeuble uniquement à la charge de l’acquéreur.
La mesure permet d’augmenter le niveau? Gageons que ces quelques cadeaux, ne suffisent pas à combler la pénurie de logements dont les plus précaires sont les premières victimes. Elle permettra peut être quelques belles opérations immobilières, si la pénurie des logements à Paris et dans les autres villes importantes est assez forte pour absorber les effets de la crise immobilière qui se profile.
Stanislas Lhéritier
Avocat
Spécialiste en droit fiscal
