Voilà quelques années que les SIIC sont des acteurs majeurs de l’immobilier de bureau ou de commerce à Paris et dans le reste de la France. Le législateur a décidé qu’il était bon pour l’économie d’inciter les entreprises à se dessaisir de leurs biens immobiliers pour créer un marché dynamique de l’immobilier de bureau ou commercial: à l’entreprise le risque de l’entreprise, à l’investisseur immobilier, le risque de marché de l’immobilier…. Pour inciter les entreprises à structurer de cette manière le marché français, le législateur a bâti de toutes pièces un régime fiscal de faveur, celui des SIIC: Qu’est-ce que c’est? Les Sociétés d’Investissement Immobilier cotées ou SIIC sont des sociétés qui n’ont que pour seuls actifs des biens immobiliers. Elles sont cotées en bourse. L’une des conditions pour accéder à ce régime est qu’elles sont obligées de distribuer la quasi-totalité de leurs résultats à titre de dividendes à leurs actionnaires.
Elles bénéficient d’un régime fiscal de faveur. En contrepartie de la cotation et de l’obligation de distribution, elles ne payent aucun impôt sur les sociétés. L’idée est que la société ne paye pas d’IS et donc ne participe pas directement au budget de l’Etat. Mais, l’impôt est reçu par l’Etat indirectement: lorsque la société distribue les dividendes à l’actionnaire, ce dernier est alors redevable des impôts sur les dividendes distribués. Pour l’investisseur, l’investissement dans une SIIC est identique à ce que serait un investissement sur d’autres actions: taxation des dividendes au titre des revenus de capitaux mobiliers.
Avant 2012, c’est exactement le même régime fiscal qui s’applique pour les actions « normales » et pour les actions de « SIIC »: à savoir sur 100 de distribués, on est taxé sur 60 en raison d’un abattement forfaitaire de 40%. Par ailleurs, il est possible de cumuler le régime des SIIC et celui du PEA: mettre les titres de SIIC dans le PEA permet d’ éviter de payer l’impôt sur les dividendes, ce qui est heureux, car -on l’a vu-, ces sociétés distribuent beaucoup de dividendes….
Depuis 2012, le régime des SIIC est modifié: il est devenu spécifique pour les actionnaires: il n’y a plus d’abattement de 40% et il n’est plus possible de virer les titres de SIIC sur les PEA: l’idée est tirée du même raisonnement qui a présidé à l’élaboration du régime des SIIC: c’est l’associé et non la société qui paye les impôts, mais pas sur la même base minorée que pour les autres actions : puisque l’abattement de 40% est institué pour tenir compte du fait que la société a payé l’impôt sur les sociétés, autant le supprimer.
Au plan pratique, il en résulte un alourdissement de la fiscalité liée aux investissements immobiliers dans les SIIC. Encore une fois, il est délicat en France d’investir en tenant compte de la fiscalité: ce qu’un régime de faveur vous octroie (exonération d’IS), il peut vous le reprendre par la suite (suppression de l’abattement de 40%). Nous verrons bien comment le marché réagira: il est probable que l’impact soit très faible: en réalité ce régime a suscité plus d’investissements internationaux qu’il n’a séduit les petits porteurs…..
Stanislas Lhéritier
Avocat
Spécialiste en droit fiscal
