FAQ – TEST

S'agissant des diverses obligations d'information imposées par la loi ou le règlement qui doivent être délivrées dans un certain délai, dès lors qu'elles sont sanctionnées, le plus souvent par une déchéance, elles entrent dans le champ de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire. Elles peuvent donc valablement être délivrées durant le délai prorogé.

A titre d’exemple, s’agissant de l’obligation d’information annuelle de la caution sur l’évolution de  la  dette  garantie  qui doit être délivrée par le créancier le 31  mars  de  chaque  année,  à  peine  de  déchéance  des  intérêts  échus  depuis  la  précédente information, l’information pourra être régulièrement délivrée dans les deux mois qui suivent la fin de la période  juridiquement  protégée, soit  dans   les  trois  mois  de  la  cessation  de  l’état d’urgence sanitaire.

L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge les délais venant à échéance durant la période d’état d’urgence sanitaire alors que ces délais encadrent la période au cours de laquelle une des parties est en droit de résilier ou en droit d’empêcher la tacite reconduction d’un contrat.

C’est le cas du délai de préavis imposé au bailleur pour délivrer un congé. Le bailleur ne peut exercer son droit de reprise du local loué que dans un certain délai avant l’arrivée du terme du bail, pour en empêcher sa tacite reconduction. Ce délai est donc prorogé en application de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

Il en va différemment du délai de préavis du congé délivré par un locataire. Les locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment, et non comme le bailleur durant une période déterminée ; le délai que fait courir ce congé est un délai de prévenance à l’égard du bailleur. Ce délai n’est donc pas prorogé par les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance.

Le délai légalement imparti pour agir à compter de la fin de la période juridiquement protégée (état d’urgence sanitaire + 1 mois) correspond au délai total prévu par la loi ou le règlement, dans la limite de deux mois.

Si le délai prévu par les textes pour effectuer l’acte était inférieur à 2 mois :

- l’acte pourra être valablement effectué jusqu’à la fin de la période d’état d’urgence sanitaire + 1 mois + délai légal ou réglementaire prescrit pour l’acte.

Si le délai légal ou règlementaire était supérieur à 2 mois :     

- l’acte pourra être valablement effectué jusqu’à la fin de la période d’état d’urgence sanitaire + 1 mois + 2 mois.

L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit que  « Lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période définie au I de l'article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

En application de cette disposition, le contrat pourra encore être dénoncé dans les deux mois qui suivent la fin de la période juridiquement protégée, soit dans les trois mois qui suivent la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit, à ce jour, avant le 24 août si l’état d’urgence qui prend fin le 24 mai n’est pas prolongé).

L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque l’acquisition d’un immeuble est financée par un crédit immobilier, l’acte « est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement » et que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois ».

Une telle condition suspensive n’entre pas dans le champ de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période qui s’applique seulement aux actes, prescrits par la loi ou le règlement à peine de sanction, et qui auraient dû être accompli pendant la période juridiquement protégée mentionnée à l'article 1^er (période d’état d’urgence sanitaire plus 1 mois).

La loi ne fait ici qu'aménager une condition qui est de nature contractuelle. En outre il ne s’agit pas d’un acte prescrit par la loi à peine de sanction : la loi ne prescrit pas l'obtention d'un prêt, elle prévoit seulement que si un prêt finance la vente, alors ce doit être une condition suspensive du contrat et un délai minimal est prévu pour la réalisation de cette condition.

Par conséquent la promesse est caduque si la condition d’obtention du prêt n’est pas obtenue au 15 avril (date visée dans la question).

En droit des contrats, un certain nombre de textes ont d’ores et déjà été adoptés en vue de faire face aux conséquences de la propagation du covid-19 et prendre en compte les mesures pour limiter cette propagation.

Le titre Ier de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, fait notamment obstacle à l’application de clauses visant à sanctionner l’inexécution du contrat (clauses pénales, clauses résolutoires, clauses de déchéance) durant une période dite période juridiquement protégée (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois). Ces clauses ne prendront effet qu’un mois après la fin de cette période, si l’obligation n’a pas été exécutée d’ici là.

Indépendamment de ces dispositions, le droit commun des contrats a également vocation à s’appliquer, notamment en cas d’impossibilité pour un contractant d’exécuter ses obligations contractuelles, que cette impossibilité soit temporaire ou définitive.

En application de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle « lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Trois conditions doivent donc être réunies pour retenir la force majeure :

- l’évènement échappe au contrôle du débiteur de l’obligation 

- l’évènement n’a pu être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat 

- les conséquences de l’évènement n’ont pu être évitées par des moyens appropriés 

Il faut par ailleurs que l’évènement empêche l’exécution de son obligation par le débiteur : l’exécution du contrat doit être rendue impossible, définitivement ou temporairement, et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Ces conditions doivent être appréciées au cas par cas, autrement dit in concreto. Elles ne peuvent être appréciées de façon générale et abstraite. A défaut d'accord entre les parties pour constater la force majeure, il reviendra donc au juge saisi d'apprécier pour chaque situation si ces conditions sont réunies et si le débiteur est libéré.

Si l’ensemble de ces conditions sont réunies, les effets de la force majeure peuvent être de deux ordres :

- si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat

- si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations.

Dans tous les cas, la force majeure interdit de réclamer au débiteur des dommages et intérêts du fait de l’inexécution du contrat.

Il est toutefois important de rappeler que les dispositions de l’article 1218 du code civil ne sont pas impératives, de sorte les parties peuvent librement aménager dans leur contrat les conditions de la force majeure ainsi que ses effets. Une lecture attentive du contrat est donc essentielle pour apprécier si l’épidémie actuelle peut ou non être considérée comme un cas de force majeure dans le cadre du contrat en cause, et le cas échéant, quels en sont les effets. Ce n'est que dans le silence du contrat que l'article 1218 s'appliquera.

• En période d’urgence sanitaire

En application du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, sont interdites les réunions de plus de 100 personnes (article 7) et l’accueil du public dans des salles de réunion relevant de la catégorie L (article 8). Par ailleurs, il est demandé d’éviter les déplacements et regroupements non strictement indispensables.

Ces interdictions compromettent la tenue des assemblées générales de copropriétaires, y compris celles appelées à se prononcer sur la désignation d’un syndic dont le contrat arrive à échéance à compter du 12 mars 2020.

Or, le syndic ne peut être nommé que pour une durée ferme, qui ne peut excéder trois années et son mandat cesse de plein droit à son échéance, en application de l’article 26 du décret n° 67-223 du 23 mars 1967 et du contrat type créé par décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui précise également que ce contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, prévoit que : « Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1^er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard huit mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1 er.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 ».

L’article 1^er de ladite ordonnance définit la période juridiquement protégée comme étant celle « comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 ». 

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 prévoit, en son article 4, que l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’au 24 mai 2020, sauf prorogation par la loi de l’état d’urgence sanitaire au-delà de cette durée.

Les contrats de syndics entrant dans le champ d’application de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 sont donc ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, sauf prorogation de l’état d’urgence sanitaire ayant pour conséquence de prolonger cette période au-delà du 24 juillet 2020.

Ainsi, par dérogation aux principes du libre choix de son cocontractant et de la détermination  du contenu du contrat, il est prévu que les contrats de syndic déjà arrivés à échéance au 12 mars 2020, de même que ceux devant arriver à échéance dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit, pour l’instant, jusqu’au 24 juillet 2020), sont renouvelés de plein droit, sans décision préalable de l’assemblée générale, dans les mêmes termes et conditions :

- Jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic qui sera désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires (qu’il s’agisse du syndic dont le contrat est renouvelé de plein droit ou d’un autre syndic désigné après mise en concurrence),

- Et, au plus tard, huit mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1^er, c’est-à-dire jusqu’au 24 janvier 2021, sauf prorogation par la loi de l’état d’urgence sanitaire.

Ce renouvellement automatique n’est applicable qu’en l’absence de désignation du syndic par l’assemblée générale avant le 26 mars 2020, date de publication au journal officiel de l’ordonnance n° 2020-304. 

Par ailleurs, il est précisé que durant la période de renouvellement automatique de ces contrats de syndic, la rémunération forfaitaire du syndic sera calculée au prorata de la durée du contrat renouvelé, sur la base de la rémunération forfaitaire annuelle fixée dans le cadre du précédent contrat.

Le contrat type de syndic, en annexe 1 du décret n°667-223 du 17 mars 1967, prévoit en son point 7.1.5 que la rémunération forfaitaire perçue par le syndic est fixée annuellement au titre du contrat. La notion de renouvellement du contrat, issue de l’article 1214 du code civil, implique la conclusion d’un nouveau contrat identique au précédent, à l’expiration de ce dernier, dans les mêmes termes et conditions. Toutefois, cette reconduction ne peut avoir pour conséquence, s’agissant d’un contrat renouvelé à compter du 12 mars 2020 jusqu’à la date de prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, et en tout état de cause au plus tard le 24 janvier 2021, de justifier le paiement d’une rémunération forfaitaire sur une base annuelle pour des fonctions exercées sur une durée moindre.

S’agissant d’un contrat renouvelé, la proratisation ne remet pas en cause les éléments ayant servi de base à la fixation de la rémunération forfaitaire du syndic dans le cadre du contrat ayant expiré, puisque cette rémunération reste déterminée « selon les termes du contrat » qui expire ou a expiré.

• Au-delà de la période d’urgence sanitaire

Le renouvellement automatique des contrats de syndics s’appliquant uniquement aux contrats de syndics arrivant à expiration jusqu’au 24 juillet 2020, les contrats de syndics arrivant à expiration à compter du 25 juillet 2020 ne seront pas concernés par la mesure de renouvellement automatique des contrats de syndics prévue à l’article 22 de l’ordonnance précitée du 25 mars 2020, sauf prorogation légale de la période d’état d’urgence sanitaire. 

Dès lors, si l’état d’urgence sanitaire devait cesser au 24 mai 2020, sans prorogation par la loi en application du troisième alinéa de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, les syndics dont le contrat arrive à expiration à compter du 25 juillet 2020 devront convoquer une assemblée générale à l’effet de désigner un syndic avant l’expiration de leur mandat.

A défaut de désignation d’un syndic par l’assemblée générale des copropriétaires en temps utile, le syndicat descopropriétaires se retrouvera dépourvu de syndic.

Dans cette hypothèse, le dernier alinéa de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet d’obtenir du président du tribunal judiciaire la désignation, par voie d’ordonnance sur requête, d’un administrateur provisoire.

Le président du tribunal judiciaire pourra ainsi habiliter judiciairement un administrateur provisoire à gérer la copropriété et à convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Cet administrateur provisoire, qui ne doit pas être confondu avec celui désigné en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les copropriétés en difficultés financières graves, a les mêmes prérogatives et obligations que le syndic.

En vertu de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, applicable dans ce cas d’espèce, le président du tribunal judiciaire peut être saisi sur requête par tout intéressé, y compris par l’ancien syndic de la copropriété dont le mandat a expiré. En revanche, cette action ne peut pas être exercée par anticipation par un syndic encore en exercice.

En temps normal, les membres du conseil syndical sont désignés ou révoqués par l’assemblée générale des copropriétaires parmi les copropriétaires ou leurs proches, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 21 et c) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965), leur mandat ne pouvant excéder trois années renouvelables (article 22 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967). 

A l’instar de ce qui a été prévu pour les contrats de syndic expirant ou ayant expiré en période d’urgence sanitaire , l’article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, ajouté par l’ordonnance n° 2020-460 portant diverses mesures pour faire face à l’épidémie de covid 19, prévoit que  : «  Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1^er, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1^er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.  »

Pour tenir compte de la difficulté à réunir des assemblées générales de copropriétaires pendant la période de pandémie liée au Covid 19 , il est donc également prévu un renouvellement de plein droit, sans décision de l’assemblée générale des copropriétaires, des mandats de membres de conseils syndicaux , ayant expiré ou devant expirer entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire :

- Jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale au cours de laquelle les membres du conseil syndical pourront être désignés ou révoqués,

- Et au plus tard, huit mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1^er, c’est-à-dire jusqu’au 24 janvier 2021, sauf prorogation par la loi de l’état d’urgence sanitaire.

Un tel renouvellement automatique déroge au principe de la désignation obligatoire des membres du conseil syndical par l’assemblée générale statuant à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévu à l’article 21 et au c) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par un second alinéa, ce renouvellement des mandats de membres du conseil syndical est exclu lorsque l’assemblée générale a déjà statué sur la désignation des membres de ce conseil, dont le mandat a expiré ou doit expirer entre le 12 mars et le 24 juillet 2020, avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, de sorte qu’une continuité dans le suivi de la gestion de la copropriété est assurée.

Cette mesure de renouvellement de plein droit des mandats de membres de conseils syndicaux doit permettre à l’organe d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic de continuer, en toutes hypothèses, à fonctionner normalement, au cours de la période de crise liée au Covid 19, en application des dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967.

Elle permettra également d’éviter la cessation, faute de convocation possible de l’assemblée générale, du mandat du syndic confié par un syndicat coopératif, ce dernier étant élu parmi les membres du conseil syndical et choisi parmi eux, conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 41 du décret du 17 mars 1967, le mandat de ce syndic prend fin à l’expiration de son mandat de membre de conseil syndical. Dès lors que son mandat arrivant à expiration sera renouvelé de plein droit jusqu’à la tenue d’une prochaine assemblée générale, le syndic désigné par les membres du conseil syndical, dans le cadre d’une administration de la copropriété confiée à un syndicat coopératif, pourra continuer à exercer normalement ses fonctions.