Dans certaines villes où le travail est abondant et l’immobilier est coûteux, il arrive fréquemment que certaines personnes soient locataires de l’appartement dans lequel ils vivent mais propriétaires de leur résidence secondaire.
Pour ces personnes, il faut reconnaître que jusqu’à présent le droit fiscal n’est guère clément: elles ne peuvent jamais bénéficier de la principale niche fiscale dans l’investissement immobilier: l’exonération de l’imposition de la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale. En effet, la seule résidence qu’ils ont à leur disposition est une résidence secondaire. Or, une résidence secondaire n’est pas une résidence principale, même s’il s’agit du seul bien immobilier dont on est propriétaire.
La loi de finances 2012 se penche sur le cas de ces personnes. Elle institue un nouveau cas d’exonération d’impôt de plus-value immobilière, « sur mesure pour ces personnes ». Désormais, une cession autre que celle de la résidence principale est exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit de la première cession, réalisée par celui qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale et si le prix de vente est remployé pour acheter sa résidence principale.
Plusieurs cas pratiques permettent de voir l’intérêt de cette nouvelle exonération:
1) Cas pratique donation
1) Cas pratique donation
Par suite d’une donation , Joseph et Raymond deviennent propriétaires de la résidence secondaire de la famille située à Cannes. Ils travaillent à Paris où ils exercent des métiers prestigieux et sous payés tels qu’avocats, médecins (à Paris), opérateurs de marché, ingénieurs, consultants etc… Ils sont locataires. Au bout de cinq ans, ils veulent vendre la résidence à Cannes pour s’acheter chacun leur appartement à Paris.
Sous l’empire de la loi ancienne, c’est la catastrophe fiscale: la plus-value est déterminée par la différence entre la valeur de la cession et celle de la donation. Elle est taxée au taux de 19%+13,5% de CSG. En se séparant de la résidence de famille à Cannes, et en rachetant un nouveau bien, ils perdent souvent presque 50% de la valeur du bien (si l’on tient compte en tant que coût de transaction de l’impôt de plus-value, des droits d’enregistrement et des frais de notaire à la sortie de l’investissement à Cannes et à l’entrée de l’investissement à Paris).
Avec la loi nouvelle, la plus-value générée lors de la vente de la résidence à Cannes est exonérée quelque soit son délai de détention, c’est-à-dire même si la donation a eu lieu il y a moins de cinq ans. En effet:
– il s’agit de la première cession réalisée par les enfants ;
– ils ne sont pas propriétaires de leurs résidences principales ;
– le prix de cession sera remployé dans le délai de deux ans à l’acquisition d’un logement constituant chacun leur résidence principale.
Bien sûr, il y aura toujours les droits d’enregistrement et les frais de notaires à intégrer dans les coûts de transaction, mais l’addition est singulièrement moins salée….
2) Cas pratique divorce
Jean et Alexandra, mariés, divorcent. Ils sont propriétaires d’une résidence principale à Paris et d’une résidence secondaire à Cannes. Alexandra se voit attribuer la résidence principale à Paris. Jean se voit attribuer la résidence secondaire à Cannes.
Alexandra vend la résidence principale. Elle est exonérée d’impôt de plus-value car il s’agit de sa résidence principale.
Jean vend la résidence secondaire. Il est désormais exonéré de l’impôt de plus-value, s’il consacre le prix de vente à l’acquisition de sa résidence principale…
Jean et Alexandra, mariés, divorcent. Ils sont propriétaires d’une résidence principale à Paris et d’une résidence secondaire à Cannes. Alexandra se voit attribuer la résidence principale à Paris. Jean se voit attribuer la résidence secondaire à Cannes.
Alexandra vend la résidence principale. Elle est exonérée d’impôt de plus-value car il s’agit de sa résidence principale.
Jean vend la résidence secondaire. Il est désormais exonéré de l’impôt de plus-value, s’il consacre le prix de vente à l’acquisition de sa résidence principale…
3) Cas pratique non résidents:
Il n’y a pas de raisons de priver les non-résidents de ce formidable nouveau cas d’exonération. Désormais, mêmes les gens qui n’ont jamais habité en France pourront goûter au charme de cette niche fiscale….
Imaginons James, de nationalité UK, qui est propriétaire d’une résidence à Cannes. Il vit à Londres et est locataire de son appartement. Il souhaite vendre la résidence de Cannes pour s’acheter son appartement à Londres.
Imaginons James, de nationalité UK, qui est propriétaire d’une résidence à Cannes. Il vit à Londres et est locataire de son appartement. Il souhaite vendre la résidence de Cannes pour s’acheter son appartement à Londres.
On voit dans ces trois cas pratiques qu’il ne faut jamais sur-réagir à une refonte de l’imposition des plus-values immobilières. Plus le principe érigé par la loi est sévère, plus les exceptions sont nombreuses.
Texte: Article 150 U,II-1°bis du CGI applicable à compter du 1er février 2012
Stanislas Lhéritier
Avocat
Spécialiste en droit fiscal
Avocat
Spécialiste en droit fiscal
